A retenir : La clause de garantie solidaire du locataire commercial cédant son bail ne peut être invoquée par le propriétaire que durant trois ans à compter de la cession du bail.
I Ces dispositions, issues de la loi Pinel ne sont pas applicables aux baux souscrits avant le 20 juin 2014. En d’autres termes seuls les baux conclus ou renouvelé à compter du 20 juin 2014 peuvent permettre au locataire commercial de limiter sa garantie.
Il résulte de l’article L 145-16-2, issu de la loi 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel », que le bailleur de locaux commerciaux ne peut invoquer la clause de garantie solidaire consentie par le locataire en cas de cession du bail que durant trois ans à compter de la cession. Le cédant peut-il invoquer cette limitation de garantie dans le cadre d’un bail conclu avant l’entrée en vigueur de la loi ?
Non, répond la Cour de cassation :
– ces dispositions d’ordre public ne répondent pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate ;
– la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des partie.
Cass. 3 civ. 11-4-2019 n 18-16.121 FS-PBI, Sté Manoir Aérospace c/ Kalkalit Blade
Mémo : Par principe, et en cas de cession du bail, le propriétaire ne peut exiger du locataire cédant le paiement des loyers échus après la cession du bail que si une clause du contrat le prévoit.
L’usage s’est donc développé d’insérer de telles clauses de garantie solidaire dans les baux commerciaux, lesquelles, par le jeu des renouvellements successifs, font peser sur le locataire initial le risque de voir sa garantie actionnée longtemps après la cession du bail.
Pour éviter une telle situation, la loi du 14 juin 2014 a limité à trois ans la durée de la garantie à laquelle est tenu le locataire cédant (C. com. art. L 145-16-2). Cette disposition s’applique-t-elle aux contrats en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi (soit le 20 juin 2014) ? Telle était la question posée ici à la Haute Juridiction.
Or, en l’espèce, la Cour de cassation retient qu’aucun motif impérieux d’intérêt général ne justifie
l’application immédiate de la limitation de garantie. Les clauses souscrites avant l’entrée en vigueur de la loi sont donc pleinement efficaces.