Droit fiscal

Exonération des plus-values de cession de résidence principale : synthèse des critères et délais à respecter

Principe : l’immeuble cédé doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant.

Pour apprécier le caractère de résidence principale, le juge s’appuie sur un faisceau d’indices, tels que la date d’entrée dans les lieux, la taxe d’habitation acquittée, l’assurance habitation, les factures d’électricité et d’eau.

CAA Lyon, 18 déc. 2018, n°17LY01861 ; CAA Marseille, 6 déc. 2016, n°17MA00121

Le bien a été considéré comme ne constituant pas la résidence principale du cédant notamment lorsque :

• les déclarations de revenus mentionnaient une autre adresse comme étant la résidence principale au cours des années concernées ;
• le cédant n’a pas été assujetti à la taxe d’habitation à raison du bien litigieux dont il était propriétaire au cours des années concernées ;
• le relevé du compteur d’électricité a permis de constater qu’au cours de la période courant de janvier N à août N+1, la consommation d’électricité du bien s’est élevée à 460 kilowatt heures, soit une consommation très faible ne correspondant pas à la consommation généralement relevée pour un logement équivalent habité de manière habituelle et effective ;
• les factures d’eau qui mentionnent une consommation pouvant correspondre à la consommation d’un logement habité résultent seulement d’estimations, le compteur n’ayant jamais était relevé pendant la période où le cédant était propriétaire du bien ;
• les factures d’eau ont été envoyées à l’adresse où le cédant exerce son activité professionnelle ;
• les attestations de voisins et de connaissances produites par le cédant, qui indiquent qu’il aurait occupé le bien litigieux, ne permettent pas de confirmer qu’il s’agissait effectivement de sa résidence principale.

CAA Lyon, 25 oct. 2018, n°18LY01393

Le bien ne constitue pas la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession lorsque :

• le cédant y a vécu moins d’1 an et n’y vivait plus depuis 4 mois au jour de la cession ;
• le cédant n’a consommé que 17 m³ d’eau ;
• les relevés de situation de Pôle Emploi ont été envoyés à l’adresse des parents du cédant et non à l’adresse du bien considéré ;
• les meubles meublants du cédant ont été saisis par acte d’huissier plusieurs mois avant la cession ;
• la cuisine de la maison n’était ni équipée ni aménagée.

CAA Nantes, 25 avr. 2019, n° 17NT02484

• De la même manière, une ordonnance de non-conciliation fixant la résidence du cédant à l’adresse faisant l’objet du litige n’est en elle seule pas suffisante pour prouver qu’il s’agit de sa résidence principale.

CE, 25 fév. 2015, n° 376019 Durée d’affectation à usage de résidence principale

Principe : aucune durée d’affectation à usage de résidence principale n’apparaît requise pour bénéficier de l’exonération.

Ainsi, le seul fait que l’occupation de la résidence principale ait été d’une durée de 8 mois et demi n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération, dès lors que le contribuable apporte la preuve qu’il s’agissait de sa résidence habituelle et effective.

CAA Paris, 21 fév. 2018, n°17PA00527

Un immeuble occupé 113 jours a également pu bénéficier de l’exonération.

CAA Marseille, 3 nov. 2017, n°15MA01155

Délai maximal entre la mise en vente du bien et sa vente effective

Principe : la vente doit intervenir dans "des délais normaux de vente". Dans la majorité des cas, un délai de 12 mois doit constituer le délai maximal.

Dans les faits, un délai supérieur à 1 an peut être regardé comme normal si les diligences nécessaires pour la mise en vente, compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local, ont été accomplies.

CE, 7 mai 2014, n° 356328 ; CE, 6 oct. 2010, n° 308051

A notamment été considéré comme un délai normal la cession de la résidence principale intervenue 2 ans et 2 mois après la mise en vente du bien, dès lors que le contribuable avait accompli les diligences nécessaires pour réaliser la vente à un prix conforme à l’état du marché immobilier.

CAA Douai, 10 avr. 2018, n°16DA01239

Un délai de près de 22 mois entre la mise en vente du bien (septembre 2007) et sa vente (le 30 juin 2009) a également pu être éligible à l’exonération dès lors qu’au regard des circonstances, le délai pouvait être considéré comme normal.

CAA Paris, 5 mai 2016, n°16PA03412

En revanche, en cas de départ du propriétaire 28 mois avant la vente, et une mise à prix trop élevée à l’origine, le contribuable est considéré comme n’ayant pas accompli les diligences nécessaires à la vente du bien et le délai n’est pas considéré comme normal. Dans le cas de l’espèce, le prix de vente initial était de 500 000 €, pour une vente finalement conclue au prix de 287 240 €.

CAA Nancy, 11 avr. 2019, n°17NC02194

Ne peut bénéficier de l’exonération le cédant qui :

• ne résidait plus dans l’immeuble litigieux plus de 2 ans avant sa vente forcée sur demande de sa banque ;
• soutient que le compromis de vente passé avec un couple pour l’achat de son immeuble n’aurait pas reçu d’effet faute du consentement de son épouse mais ne démontre pas son opposition, alors que ledit compromis est paraphé et signé par le représentant de son épouse ;
• n’apporte aucune preuve de l’accomplissement des diligences nécessaires pour la mise en vente de l’immeuble (annonces ou sollicitations d’agences immobilières par exemple).

CAA Nancy, 11 avr. 2019, n° 17NC01878

Cas des dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale

Principe : les dépendances immédiates et nécessaires doivent être cédées en même temps que la résidence principale pour pouvoir bénéficier de l’exonération.

Dans les faits, les cessions peuvent être opérées à des dates distinctes, dès lors que la cession des dépendances est réalisée dans un délai normal de vente.

Peuvent bénéficier de l’exonération des époux qui cèdent leur résidence principale, ainsi qu’une fraction du terrain attenant, à l’Etat, et qui obtiennent du directeur départemental de l’équipement qu’il attende qu’ils aient trouvé un autre acquéreur pour le surplus du terrain qui constituait l’assiette des voies d’accès à la résidence principale, d’un garage et d’un emplacement pour le stationnement des véhicules.

CE, 6 déc. 1996, n° 129475

En revanche, la cession d’un terrain 6 mois après la cession de la résidence principale a pu être considérée comme ne pouvant pas bénéficier de l’exonération, malgré l’établissement d’une promesse de vente du terrain concomitamment au compromis de vente de la résidence principale.

CAA Lyon, 19 mars 2019, n°18LY00542

A fortiori, ne peut pas être considérée comme bénéficiant de l’exonération les contribuables qui cèdent une partie de leur jardin, tout en conservant leur résidence principale.

CE, 25 nov. 2009, n° 311399

 

Cas du départ à l’étranger

Principe : le contribuable doit être résident fiscal français au jour de la signature de la vente, ou vendre dans un délai proche de leur départ.

Pour les ventes réalisées à compter du 1er janvier 2019, les personnes cédant leur résidence principale pour s’établir hors de France bénéficient de l’exonération au titre de la cession de leur ancienne résidence principale si la cession intervient dans un délai normal ou au plus tard le 31 décembre qui suit le départ de France sous réserve du respect de toutes les autres conditions notamment que le bien n'ait pas été mis en location, ni mis à disposition gratuite d’un tiers pendant ce délai.

Rappel :

Jusqu'au 31 décembre 2018, la cession par un non-résident de son ancienne résidence principale située en France ne bénéficiait pas de l’exonération totale au titre de la cession de la résidence principale. Il n'était plus résident français au jour de la vente définitive.

Cas de séparation ou de divorce

Principe : en cas de séparation ou de divorce, le contribuable peut bénéficier de l’exonération si le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et si la cession intervient dans les délais normaux de vente.

Dans les faits, a pu bénéficier de l’exonération une épouse autorisée à quitter sa résidence principale par une ordonnance de non-conciliation, même si la résidence principale a été cédée 2 ans après son départ, notamment parce que l’inoccupation du bien par l’épouse ne résultait pas d’un choix de convenance personnelle.

CAA Marseille, 3 sept. 2014, n° 12MA02147

A notre connaissance, aucune jurisprudence n’est venue confirmer le bénéfice de l’exonération dans le cas où l’un des époux quitterait la résidence principale sans ordonnance de non-conciliation. Toutefois, le contribuable pourrait a priori bénéficier de l’exonération dès lors que les conditions sont remplies.